北京市朝阳区物业管理纠纷人民调解委员会调解员、北京市康达律师事务所合伙人  邓振华

“签字同意加装电梯后，又反悔阻碍施工”“老人反对装电梯，建好又想用被全楼拒绝”……当前，我国人口老龄化进程加快，老旧小区加装电梯成为一项重要的民生工程。据不久前发布的《2023年北京老年居住需求洞察报告》，北京目前城市老旧楼房配备电梯比例不足25%，而一半老年群体住在无电梯住房中，其中七成以上住中高楼层。另一项数据显示，全国70%以上城镇老年人口居住的老旧楼房无电梯。尽管我国老旧小区加装电梯缺口较大，但由于不同楼层住户的需求和利益不同，邻里间围绕该问题的争议、纠纷不断。

过去几十年，我国住宅建筑的设计规范发生很大变化。上世纪，住宅建筑多为7层以下，不安装电梯；如今，新建住宅很多有20层甚至30层，电梯已成标配。通常，小区住宅想要安装电梯，要经过五项流程。第一，只要有一户居民提出加装电梯申请，就可启动加梯条件勘探。第二，项目启动后，申请人应征求所在单元全体业主意见，有相应比例的业主同意。当然，更建议本单元全体业主同意后，再进行后续工作。第三，业主共同选定实施主体编制方案，包含设计、筹资、运维等，尤其是明确居民需承担的具体费用。第四，由实施主体向区专班（区住建委）报建，区专班按照“达到比例就确认”原则，经审核符合加装条件的，出具《项目确认书》。第五，项目确认后，街道、社区应公示方案，公示期不少于7天。公示期内无异议即可启动实施；若有异议，将开展民主协商，实现“协商一致就开工”。

一直以来，老旧小区加装电梯的最大困扰在于：是应依照“少数服从多数”原则，还是遵从“一票否决”制度。加装电梯对中高层住户，尤其是老年住户生活便利有益，对提升小区居住品质也有裨益，因此中高层大部分住户持欢迎态度，构成“同意的大多数”。然而，老旧小区由于设计功能存在历史局限性，大部分不具备内部加装的条件，需从楼栋外装配，这必然产生采光、噪音等问题，影响部分业主居住舒适性；未加装电梯的老旧小区最高也就六七层，低层业主对电梯基本没有需求，装电梯还可能影响其房屋价值，由此组成“反对的少数”。如何平衡好这两个群体，是解决矛盾的“钥匙”。

上述问题的破题之处在于寻求“最大公约数”。之前，北京某上世纪70年代建成的老旧小区就因此成功加装电梯。一开始，居民就自发组成“电梯加装工作小组”，并在每个门栋设“加梯小组”，由熟悉楼里居民的楼长、楼党员和志愿者组成，同时配备专业法律服务人员提供咨询。起初，有一栋楼的二层居民因担心采光而不同意，于是“加梯小组”和法律服务人员带其去已完成加梯的小区考察，并给他看了详细方案。之后该居民发现，加梯要破墙、增窗户，采光反而会更好，最终爽快答应了。实际操作中，围绕加装电梯的争议不止于此，如争议焦点之一的资金问题，其中涉及谁来承担加装费，如何分配高层出资、比例多少合适，以及如何解决一、二楼补偿问题等。

构建和谐邻里关系，是践行社会主义核心价值观的重要体现，因加装电梯产生的邻里纠纷如果普遍通过判决方式解决，不利于邻里关系的维系。因此，对确因加装电梯导致低楼层业主权利损害的，应合理制定补偿机制。高层住户在加装前，应主动与其他住户协商，征求其对设计方案的意见，尽量减少不利影响并取得支持。低层住户也应认识到，老旧小区加装电梯是一项惠民举措，在大部分业主同意情况下，不应执着于一己私利而无故阻拦施工。此外，制定方案时，可引入第三方评估机制，合理确定高楼层业主的出资和低楼层业主的补偿方案等，提前制定补偿机制。▲