受访专家：

北京老龄法律研究会会长 陈洪忠

黑龙江省民政厅养老产业发展技术专家组首席顾问 张 平

中国老龄协会老年心理健康专家委员会副主任委员 刘松怀

以房养老，本是指利用人们去世后住房余存的价值，通过一定的金融或非金融方式，在去世前提前套现变现，为老年人生存期间建立起一笔延续终生、稳定的现金流入或服务，进而保障或提升老年人晚年生活质量。这本是件好事，但部分不法公司和人员，却打着“以房养老”的旗号，对老年人实施欺诈，导致一些老人陷入“房财两空”的境地。

近日，一位署名为“被中安民生资产管理和养老机构所困的老人”给《生命时报》来信，以《中安民生养老项目受害者致李佳豪的一封信》为题，控诉中安民生骗走了自己的房子。4月中旬，一位六旬老人石强(化名)也向本报求助，反映对象同样是中安民生。两位老人面对“被骗”的事实都心有不甘，几番沟通后，接受了《生命时报》记者采访，希望通过我们还原事情的来龙去脉，以给其他老人们提个醒。

“千防万防还是没防住”

4月19日下午，记者来到北京市海淀区石强(化名)的家。石强很谨慎，确认记者身份后，才叫出待在里屋的老伴，并拿出一个沉甸甸的牛皮纸袋，里面装的都是与此次事件相关的材料。

石强今年64岁，他和63岁的老伴及儿子共同居住在这套80平方米左右的两居室中。石强是央企职工，由于身体不好，十几年前就提前办理了内退，最开始的退休金只有400元左右。这套房子是他和老伴名下唯一的房产，可如今它却因为中安民生的“以房养老”项目，面临被“强制拍卖”的风险。“房子没了，我们住哪?”老两口愁得止不住叹气。

中安民生即北京中安民生资产管理有限公司，成立于2014年4月，实际控制人及法定代表人就是写信老人要控诉的“李佳豪”。“2016年，中安民生‘一站式养老服务大厅’开在我们家楼下，他们那两年宣传力度特别大，很多邻居都参加过他们组织的免费旅游，都说挺好，免费吃住一分钱都不用花。不过，我和老伴觉得，‘天上掉馅饼’这种事，还是少参与，肯定最后少不了花钱。”石强说，后来他们又在大厅二楼开了家餐厅，只要办卡就可享受“早餐6元、午餐10元随便吃”。为了方便，他和老伴办了张会员卡。没想到，中安民生的业务员从此就成了他们家的“常客”。

业务员以各种借口到石强家里，与老两口话家常，并劝说他们参与中安民生的“以房养老”项目。石强对自己房产的态度一直分外谨慎，尽管距离近、开的条件诱人，他还是不为所动。终于有一次，业务员邀请他参加在北京某度假村举办的千人答谢会活动，石强再三确认不会有任何附加收费或条件后，就和老伴一起去参加了。

2018年10月14日早上，七八辆50人座的大巴车一起出发，驶向度假村，近400位老人参加了这场活动。期间，除了聚餐，公司还派出“金牌讲师”给大家介绍“以房养老”项目。他说：“ ‘以房养老’是指客户通过抵押房产借得一笔款项作为投资本金，认购一些产品，可获得年化4%~6%的收益。本金出资人由中安民生来寻找，出资人的借款利息也由中安民生来付。这个项目是政府扶持的大产业，国务院(2013)35号文件提出，要加快发展养老服务业。”随后，他还现身说法，表示自己两年前就购买了此项目，什么都不干就有钱进账。“只要把房子抵押出去，每个月什么都不用操心，就能得到一笔钱，这确实让我和老伴心动了。”石强说。

2018年12月，石强和老伴经过再三考虑，决定通过中安民生把房子抵押，一共借得300万元投资本金。该本金直接委托给中安民生进行理财，年化收益率为5.7%，每季度可领取近4.3万元收益。石强先后共签了4份文件：与本金出资人签的借款合同;与中安民生资产管理有限公司签的购买300万养老产品的协议书;与中安民生养老服务有限公司签的委托服务协议书;与北京鼎驰汇鑫投资担保有限公司签的养老担保合同。石强回忆说：“ 因为业务员之前大概讲解了合同内容，所以签合同时，直接就翻到了签字的那一页，她指哪里，我就签哪里。真是千防万防，还是没防住。”

“我们走投无路了”

“让不动产动起来，您以后就躺床上等着收钱吧!”业务员的承诺仿佛还在耳边，却再也兑现不了。2019年2月，石强的收益一分钱也没到账，本金出资人竟找上门来，要求他们付清借款利息近6万元。这时，石强才得知，中安民生没有按照合同约定替他们支付借款利息。石强说：“业务员从没告诉我借款月利率高达2%，一个季度的借款利息比承诺的投资收益还要高。当时签借款合同时，合同上只写了双方个人信息及借款本金，‘约定还款利息’那一栏是空白的。”

但记者查看借款合同后发现，还款利息一栏原本填的确实是2%，但后来又被改为1.5%。石强解释说：”借款合同刚签完，就被业务员拿走了，说是要用于办理不动产抵押登记。后来出资人起诉了我们，这份合同复印件由法院寄来，我们才看到上面的信息。如果不还钱，房子会被法院拍卖。”当记者问起当时签借款合同的细节，石强说：“签借款合同前，业务员特意嘱咐我们，别说与中安民生有关系，家中带有中安民生字样的东西和文件也要全收起来。签合同时，业务员是冒充我侄女的身份，作为‘家属’在场的。”“我们现在都不敢单独在家，怕有其他人上门讨债，一天到晚因为这事吃不下睡不着，最近我俩的身体也都急转直下，每天一把一把地吃药，真是走投无路了!”石强的老伴说。

4月初，因不断有投资人举报北京中安民生资产管理有限公司及中安民生养老服务有限公司从事非法集资活动，北京市公安局海淀分局立案侦查，已拘留88位犯罪嫌疑人，石强房子的拍卖事宜因此被暂时中止，但他的担忧丝毫未减轻。房产已经抵押出去了，还能属于自己吗?

采访当天，石强还带记者来到离家不远的中安民生“一站式养老服务大厅(北京海淀大厅)”。这里已被摘牌，大门紧锁。记者透过玻璃门看到，大厅内杂物散落一地，人去楼空。随后，记者拨打中安民生官方网页(截至发稿日，已无法正常访问)上提供的电话想询问相关情况，也一直没人接听。

前文提到的“被中安民生资产管理和养老机构所困的老人”在寄给《生命时报》的信中，也详细曝光了中安民生“以房养老”的骗局。这位老人张立(化名)是一位大学教授，他和身边众多老人之所以陷入骗局，主要是因为相信了中安民生背后有“政府扶持”。信中提到，2016年7月16日，中安民生的启动仪式中有众多政府机构的领导参加。记者搜索相关报道发现，原文中称：“中安民生养老一站式服务大厅是由公募基金会提供政策指导和政府资源整合，由中安民生建设及运营，双方共同发起成立，以建立全国养老服务体系为目标，在政府政策指导及支持下，整合社会爱心力量，集结社会慈善资源，支持中国老龄公益事业的专项服务平台。”

但是，这个平台，却在北京，河北燕郊，山东东营，浙江杭州、宁波等地，相继让无数老人因购买其产品而面临房钱两空的困境。记者在一个近500人的维权微信群里看到，一位老人说：“我没有退休金，为了养家糊口，退休后还在外面打工，现在连唯一的房子也被中安民生骗走了，真是想死的心都有了”。

中安民生的骗局

2013年9月，国务院发布《关于加快发展养老服务的若干意见》，明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。2014年6月，原中国保险监督管理委员会(以下简称保监会)下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，北京、上海、广州、武汉四地率先开展为期两年的试点，60岁至85岁的老年人可参加。2016年7月，保监会将试点时间延长至2018年6月底，试点范围扩大到各直辖市、省会城市、计划单列市及江苏、浙江等四省部分地市。2018年8月，中国银行保险监督管理委员会发布《关于扩大老年人住房反向抵押养老保险试点开展范围的通知》，把老年人住房反向抵押养老保险推广全国。

北京老龄法律研究会会长陈洪忠告诉《生命时报》记者，“以房养老”除了反向抵押住房贷款，还有多种方式，比如让老年人把空闲房间租给年轻人，年轻人支付一定租金并在生活上协助老人;老人出租房屋后，到异地养老;老人住到养老院，将房屋出租或出售，用收益支付养老院费用;大房换小房，用差价收入养老;抚养人承担老人生养死葬义务，等老人去世后，财产转归抚养人等。但陈洪忠和黑龙江省民政厅养老产业发展技术专家组首席顾问张平均表示，中安民生提供的产品与国家倡导的“以房养老”有着本质的不同：

第一，房屋处置权不同。国家倡导“住房反向抵押养老保险”指的是，将房屋反向抵押以获得稳定现金流入，将不动产提前阶段性地变现，每月老人能获得一小部分现金或服务。与金融机构发生借贷关系后，老人还一直拥有对房屋的占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权。中安民生的抵押贷款则是，老人用高额利息提前借得一笔大额资金，这部分现金及房子的处置权也委托给了中安民生。每月老人需付给出资人利息，中安民生声称代替其支付，而一旦断供，那么作为抵押的房子就会在无需老人确认的情况下，由中安民生随意处置。

第二，跟谁签不同。正规贷款是个人直接和金融机构签合同，把借来的钱放在有国家金融机构牌照的公共账号内，而不是有限公司或个人银行账户中。国家审批监管流程十分严格，如果出问题，有国家信用作为担保。中安民生却让老人与第三方出资人签合同，风险很大。

第三，何时还本付息不同。正规养老保险产品是老人签合同后，从金融机构一次性或分期获得稳定收益，直到老人去世处置房产后才还本付息，房价涨跌风险和利息等成本核算在合同中明确约定。中安民生却让老人和本金出资人发生借贷关系，在合同签署后，每月就得偿还借款利息，没有按时还款，老人就会违约。

重大资产要谨慎处理

北京法学会提供的信息显示，在2015~2016年间，仅北京就有几十位老人陷入“以房养老”骗局，除了石强等人遭遇的情况外，还有的则是掉进了“套路贷”陷阱。骗子“设套”造成借款老人违约，最后不仅丢了房子，还额外背上巨额债务，落得倾家荡产、无家可归的悲惨境地。比如，有位老人签合同三个月后，就有人拿着新房本到家中说房子不是他的了。老人顿时傻了，去公安局报警，1小时后再回来，房子就被换了锁，贴条被告知东西全扔到了一个破仓库，一下子“一无所有”。

陈洪忠介绍，从过去几年国家推进“老人住房反向抵押养老保险”的试点情况看，一线城市老人对此类产品的需求和认知度更高，其中，无子女的老人约占40%，每月养老金在5000 元~1 万元之间的居多。“一些公司正是抓住老人想多一些养老金来源，又想尽量省事不花钱的心理，忽悠老人。”中国老龄协会老年心理健康专家委员会副主任委员刘松怀说，我国现在约有2.5 亿老人，养老形势严峻，仅用退休金或积蓄难以满足各种养老需求。有些没有子女或失独的老人，手上只有一两套房子，想把房子托付保管，进而让自己的晚年生活有所保障，但他们不知道该信任谁或什么机构，进而让不法分子有机可乘。而这些老人又的确需要正规专业机构帮助他们“以房养老”。

专家们一致表示，之所以产生恶果，大多是因为不法分子借“以房养老”作骗人的幌子，利用了老人的防备弱点。因此，建议老人注意以下四点：

重大资产处置要聘请律师。律师会帮老人逐条分析和解释每项条款可能产生的后果，告诉老人哪些不合适，应该如何修改，对不合理的部分，应向对方提出质疑和修改意见，在法律框架内最大限度保障自己的权益。

签署文件要谨慎。签署任何法律文件，“一看仔细，二明白后果，三签字按指印。”对于内容不全的应当要求补齐再签，或另行约定;对于当时无法完全弄懂又要马上签署的，可以约定一个犹豫期或反悔期。鉴于签字的重要性，可以自备特殊油墨的签字笔签字，按指纹或者印章时，也可以制作较为成熟的记号，以防止法律文件被事后伪造或篡改。

不要把房子抵押给有限责任公司或者个人。做房产反向抵押贷款，要同国家颁发金融牌照的金融机构签署，因为除了由国家认证的保险企业和银行，都不能做贷款。

重大决策要与家人沟通。子女作为成年的社会人，是老年人最好的参谋。由于对金融知识不了解，信息不对等，老年人一定要慎入金融市场，涉及重大财产处置，要与子女沟通。如果发现可能被骗，要第一时间到公安机关报案。

此外，陈洪忠说，老人频频因假借“以房养老”政策被骗，必须引起全社会的重视。他建议，政府在行业层面需尽快完善立法引导和行业规范，既要保护好老人权益，防止一些公司牟取暴利，又要平衡好房价不稳定的风险，让这项利国利民的好政策，真正合理、良性地推行下去。张平补充说，日本养老产业占GDP的29%，我国只占6.7%。要想把我国养老事业打造成养老产业，要建立通道让优质养老服务机构与金融机构形成合力，构成养老产业的大循环。▲