老楼装电梯卡在哪了

北京市朝阳区物业管理纠纷人民调解委员会调解员、北京市康达律师事务所合伙人  邓振华

“签字同意加装电梯后,又反悔阻碍施工”“老人反对装电梯,建好又想用被全楼拒绝”……当前,我国人口老龄化进程加快,老旧小区加装电梯成为一项重要的民生工程。据不久前发布的《2023年北京老年居住需求洞察报告》,北京目前城市老旧楼房配备电梯比例不足25%,而一半老年群体住在无电梯住房中,其中七成以上住中高楼层。另一项数据显示,全国70%以上城镇老年人口居住的老旧楼房无电梯。尽管我国老旧小区加装电梯缺口较大,但由于不同楼层住户的需求和利益不同,邻里间围绕该问题的争议、纠纷不断。

过去几十年,我国住宅建筑的设计规范发生很大变化。上世纪,住宅建筑多为7层以下,不安装电梯;如今,新建住宅很多有20层甚至30层,电梯已成标配。通常,小区住宅想要安装电梯,要经过五项流程。第一,只要有一户居民提出加装电梯申请,就可启动加梯条件勘探。第二,项目启动后,申请人应征求所在单元全体业主意见,有相应比例的业主同意。当然,更建议本单元全体业主同意后,再进行后续工作。第三,业主共同选定实施主体编制方案,包含设计、筹资、运维等,尤其是明确居民需承担的具体费用。第四,由实施主体向区专班(区住建委)报建,区专班按照“达到比例就确认”原则,经审核符合加装条件的,出具《项目确认书》。第五,项目确认后,街道、社区应公示方案,公示期不少于7天。公示期内无异议即可启动实施;若有异议,将开展民主协商,实现“协商一致就开工”。

一直以来,老旧小区加装电梯的最大困扰在于:是应依照“少数服从多数”原则,还是遵从“一票否决”制度。加装电梯对中高层住户,尤其是老年住户生活便利有益,对提升小区居住品质也有裨益,因此中高层大部分住户持欢迎态度,构成“同意的大多数”。然而,老旧小区由于设计功能存在历史局限性,大部分不具备内部加装的条件,需从楼栋外装配,这必然产生采光、噪音等问题,影响部分业主居住舒适性;未加装电梯的老旧小区最高也就六七层,低层业主对电梯基本没有需求,装电梯还可能影响其房屋价值,由此组成“反对的少数”。如何平衡好这两个群体,是解决矛盾的“钥匙”。

上述问题的破题之处在于寻求“最大公约数”。之前,北京某上世纪70年代建成的老旧小区就因此成功加装电梯。一开始,居民就自发组成“电梯加装工作小组”,并在每个门栋设“加梯小组”,由熟悉楼里居民的楼长、楼党员和志愿者组成,同时配备专业法律服务人员提供咨询。起初,有一栋楼的二层居民因担心采光而不同意,于是“加梯小组”和法律服务人员带其去已完成加梯的小区考察,并给他看了详细方案。之后该居民发现,加梯要破墙、增窗户,采光反而会更好,最终爽快答应了。实际操作中,围绕加装电梯的争议不止于此,如争议焦点之一的资金问题,其中涉及谁来承担加装费,如何分配高层出资、比例多少合适,以及如何解决一、二楼补偿问题等。

构建和谐邻里关系,是践行社会主义核心价值观的重要体现,因加装电梯产生的邻里纠纷如果普遍通过判决方式解决,不利于邻里关系的维系。因此,对确因加装电梯导致低楼层业主权利损害的,应合理制定补偿机制。高层住户在加装前,应主动与其他住户协商,征求其对设计方案的意见,尽量减少不利影响并取得支持。低层住户也应认识到,老旧小区加装电梯是一项惠民举措,在大部分业主同意情况下,不应执着于一己私利而无故阻拦施工。此外,制定方案时,可引入第三方评估机制,合理确定高楼层业主的出资和低楼层业主的补偿方案等,提前制定补偿机制。▲